晋江市集成电路（科学园）产业社区项目对原有破旧厂房和混杂区域进行改造，增加产业空间约124.6万平方米，亩均投资达1000万元；漳州市龙海璟沃产业园实现单层厂房原地转型升级，容积率从0.33提升至2.8，已吸引26家企业入驻；岁金智谷·福州大健康食品产业园内现代化厂房拔地而起，招商率达100％，将助力闽侯的食品产业串“珠”成“链”……

随着低效用地再开发试点工作的高效推进，像这样让土地“热”起来的场景在八闽大地接连呈现。

紧抓试点机遇，我省坚持高位推动、规划统领，积极探索创新政策机制，多措并举推动各类低效用地再开发，不断提高土地利用效率，助力产业发展提速增效，促进城乡高质量发展。目前，泉州市、福州市、厦门市、漳州市4个低效用地再开发试点城市已实施低效用地再开发8万亩，新增建筑面积超5000万平方米，预计拉动投资约3200亿元。

1／部省联合 掌稳试点“方向盘”

2022年9月，经国务院批准，泉州市成为全国首个设区市盘活利用低效用地试点地区。次年，自然资源部将福州市、厦门市、漳州市列入新一批低效用地再开发试点。

省委、省政府对此高度重视，将试点工作列入省委、省政府年度工作要点，并多次召开会议，专题部署推进全省低效用地再开发工作。省委书记周祖翼、省长赵龙先后作出批示，多次赴试点地区开展调研。与此同时，自然资源部有关领导多次专题听取汇报，开展集中调研。部省联合既为试点工作注入强大动力，又为后续政策创新提供坚实支撑。

省自然资源厅认真贯彻落实省委、省政府和自然资源部工作要求，组建由厅主要领导为组长的低效用地再开发试点工作专班，加强工作统筹，明确责任分工，指导推进试点工作。

基于我国区域经济状况差异、土地利用状况复杂等情况，国家层面未能对低效用地做出统一的认定标准，需要各地自行探索。在省自然资源厅的指导下，试点城市因地制宜制定低效用地认定标准，并同步开展调查，切实摸清底数，推进“上图入库”。目前，4个试点城市均已制定多维度的低效用地认定标准，上图入库低效用地31万亩。

规划节约是最大的节约，转变“就低效论低效”的传统思维十分重要。省自然资源厅积极指导试点城市在总体规划中做好区域统筹，在专项规划中加强空间指引，在详细规划中细化开发要求，在国土空间“一张图”上精准落位，统筹优化配置空间资源。

泉州市开展“一线两专规”编制，即工业产业区块线和低效用地再开发、全域土地综合整治等专项规划，并纳入国土空间总体规划；福州市落实总体规划四城区“一主一副两轴”空间结构，结合重点规划目标，划定8个试点示范片区，谋划形成276个项目。

晋江市集成电路产业园（科学园）芯智造产业园一角。

去年10月，省自然资源厅在原有专班工作机制的基础上进行补充完善，形成上下贯通、处室联动的协同工作体系，并会同省直有关部门加强对试点工作的政策支持和工作指导。

“我们指导泉州市总结形成了‘1个标准、1种模式、7项政策举措’的经验成果，并在全省推广。”省自然资源厅自然资源开发利用处相关负责人介绍。为加强一揽子政策供给，去年12月，省自然资源厅制定“1＋N”政策措施组合包，包括支持推动试点工作的通知、新旧海岸线之间区域管控规则等，有效填补有关政策的空白，进一步推动试点工作落深落细。

今年1月，自然资源部公布自然资源节约集约示范县（市）第二批创新典型推荐案例，晋江市《“司法拍卖＋园区智造”实现产业升级土地盘活增效》案例入选，为全国低效用地再开发工作提供了经验蓝本。

2／机制破壁 打造政策“工具箱”

今年2月，晋江市在全省率先实现国有建设用地与集体建设用地置换。项目为福建省凤山石材集团有限公司石材退出改造项目用地，土地现状大多为破旧厂房。因项目范围内原有土地规划、权属较为复杂，涉及国有、集体等土地权属性质，导致项目无法进行整体规划设计。

按现行政策，国有土地和集体土地难以并宗开发。去年9月，晋江市出台《晋江市连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》，积极探索国有建设用地与集体建设用地置换路径，打通盘活利用通道。依此，晋江市自然资源局通过对该项目用地范围内2宗总面积3亩多的国有建设用地与该地块周边的1宗3亩多的集体建设用地进行置换，置换后再对整个130多亩的地块集体打包入市，解决了国有土地与集体土地交错分布、无法整合开发的问题，进一步提高土地利用效率。

自成为全国首批低效用地再开发试点城市以来，泉州市便持续完善一系列政策措施、执行机制，为试点工作保驾护航。

为引导多元主体广泛参与，泉州市积极打造“指挥部＋属地政府＋国企”、企业自主改造开发、企业联合改造开发等多种盘活机制。针对全域土地综合整治前期投入大、财政资金后继乏力等问题，打造“国资牵头启动、企业民资参与、银行融资支持、政府让利于民”的资金流转模式，积极拓展政策性金融的支持空间，与金融机构签订500亿意向资金的战略发展合作协议，有效调动市场主体积极性，吸引多方参与。迄今，泉州市共恢复耕地4．3万亩，新增耕地超5500亩。

当前，泉州市在“1＋1＋7”阶段性成果经验基础上，聚焦空间错配、用地低效问题，对照国家赋予的14项试点任务持续开展实践探索，试点效应进一步显现。福州市、厦门市、漳州市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障等四个方面创新政策举措。目前，4个试点城市已制定出台配套政策134项。

改造后的龙池大型工业综合体项目。

——福州市依托“多规合一”平台，联通多部门数据，叠加低效用地调查、“三区三线”等数据信息，实现对低效用地再开发项目的全生命周期管理。统筹国土空间规划和企业用地需求，梳理盘整可开发的低效存量用地，依托“福地迎商”小程序向社会发布，优先推介存量用地。在原有规范工业用地增容审批系列政策的基础上，开展“工改工”与“工改商”的联动改造政策研究。

——厦门市建立存量土地用途变更和建筑功能临时变更的政策体系，支持存量用地转换为除商品住宅以外的其他用途，助力企业快速实现产业转型升级。支持土地使用权分割转让，通过分割转让部分土地使用权，由土地买受方引入符合片区产业规划导向的产业，加快土地资源盘活利用，转让所得归原权利人所有，激发原权利人招引社会资本实施低效用地再开发的积极性。规范工业（仓储）用地协议收储补偿及运行机制，通过收储补偿＋促迁交地奖励＋再投资扶持奖励，加快推动土地收储再出让。

——漳州市建立工业用地提容增效奖励机制，支持工业企业在现有用地上进行改扩建或拆旧建新，对增容部分给予资金奖励。健全存量建筑功能业态转换机制，完善既有建筑功能业态调整互换清单，打通建筑改造利用消防审验堵点，解决了商业、工业内部产业类型转换规则和程序办法缺失问题。探索工业用地混合利用模式，允许以工业用地为主导用途，混合科研、文化、商业、交通运输和公用设施等用途出让，实现土地用途和空间复合利用。依托数字化技术推出“土地超市”平台并试运行，用户可在“土地超市”平台查询土地信息、匹配需求，大幅节省市场主体选地时间与经济成本，推动土地资源合理流转与高效利用。

3／分类施策 打好盘活“精准牌”

四月榕城春风和煦。走进福州市社会福利院，环形塑胶漫步道从大门口延伸到老年公寓楼，沿途花坛、绿植与凉亭相映成趣，砖红色外墙的新食堂楼现代感十足。

“因建设年份较为久远，院内原有设施陈旧、配套不足。”福州市社会福利院副院长江铭华介绍，改造提升后，园区形成花园式景观，新建一栋食堂楼，旧食堂则改建为老年综合活动中心，在院老人实现走出公寓楼就走进“山水城”的美好愿景。

经改造提升后的福州市社会福利院。

2023年7月，福州市按照“政府主导、市场运作、国企统筹”的模式，推动市社会福利院和周边城中村联动改造，征收市社会福利院周边村集体土地共60亩，将其中约10亩用地划拨给该院作为扩建用地，进行综合提升改造。同时，规划新增50亩养老用地，实施市场化出让，将引入具备专业养老服务能力的国有企业进行运营管理，实现养老机构、片区功能布局的全方位提升。

旧城旧村改造在提高土地利用率的同时，也有效保障和改善了民生。福州市分类推进旧城旧村改造，对林浦、阳岐等具有历史特色的村庄，充分挖掘、保护历史文化资源，以织补方式对非风貌建筑开展整治更新。厦门市开展10个城中村改造项目，已盘活118．95亩低效用地用于安置房等民生项目建设。

对于不同的低效闲置用地，我省低效用地再开发试点城市积极探索增存联动、复合利用、司法重整、增资扩产、分割转让等多种盘活模式，“对症下药”，蹚出一条提升土地利用综合效益的新路。

漳州市台商投资区龙池大型工业综合体项目就通过土地混合利用等措施，打了个漂亮的低效用地“盘活战”。该项目所在地——灿坤工业园，曾一度吸引众多企业前来投资，带动整个片区的发展。然而，配套设施不足成为制约其高质量发展的重要因素。为重新焕发园区活力，漳州市台商投资区通过存量用地混合开发利用，将项目用地规划为“工业＋商业、商务”用地，建设标准厂房、总部办公楼和社区商业。改造后，容积率将由平均0.6提高至平均2.45，建筑面积由原来的65万平方米增至309万平方米，实现亩均效益倍增。

位于厦门市思明区鹭江道北侧的绿发新时代广场，总用地面积42.89亩，地块分为原厦门国际中心、原宝嘉中心两个项目。因投资方资金链断裂，2016年两项目建设便陷入停滞状态。因前期建设周期长、变更多，且债权债务情况复杂、建筑体量庞大，破产清算及公开拍卖一度陷入僵局。对此，厦门市采取府院联动的方式，推进司法拍卖和行政管理工作衔接，按规定及时协助买受人办理相关手续，推动新的土地使用权人尽快盘活用地。中国绿发投资集团竞得土地使用权后，对项目重启开发建设，推动建成区域标志性项目。

针对历史围填海成因复杂、海域权属和土地权属混杂等情况，泉州市在全国率先提出历史围填海“清单＋分类处置”政策，2022年以来，已处置清单内图斑216个、面积1.35万亩。如今，晋江市集成电路产业园区（工业园）2号区块内，原先荒废多年的盐田已不复存在，取而代之的是整齐林立的标准化厂房，园区建成后，预计能吸纳超100家上下游配套企业；晋江经济开发区（安东园）绿色高端面料整理微工业园利用围填海历史遗留问题图斑和陆域土地，建设集中的产业园区标准厂房，吸引15家企业正式入驻，总投资12亿元，达产后可实现年产值6亿元。

“下一步，我们将持续强化上下联动，进一步压实属地主体责任，继续加力增量‘1＋N’政策措施组合包。同时，会同试点城市认真做好评估总结，适时推广经验做法，推动全省低效用地再开发工作，力争为全国试点工作提供更多福建经验。”省自然资源厅自然资源开发利用处相关负责人说。

（文／厅利用处 海峡资源报）